przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1). Powództwo w tej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia Będąc właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej masz również określone przepisami prawa obowiązki. Przede wszystkim musisz ponosić koszty zarządu i utrzymania nieruchomości w postaci comiesięcznych wpłat na konto wspólnoty. Nie będziesz płacić – wspólnota (której jesteś przecież częścią) pozwie Cię do sądu. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej w „małej” wspólnocie mieszkaniowej. Tzw. „mała” wspólnota mieszkaniowa to nieruchomość, w której liczba lokali, wyodrębnionych i niewyodrębnionych, nie przekracza trzech. Mała wspólnota mieszkaniowa może powierzyć sprawowanie zarządu na podstawie art. 18 u.w.l. profesjonalnemu zarządcy. Jeśli oczekujesz realnej pomocy bez oceniania, w przyjaznej atmosferze, jestem do Twojej dyspozycji. Kamil Wasilewski Adwokat kancelaria@adwokatwasilewski.pl T: +48 503 070 837. 17.10.2023. W dzisiejszym wpisie chciałbym od strony prawnej opisać kwestię statutów oraz regulaminów we wspólnotach mieszkaniowych. Na co dzień…. Ogródek przydomowy we wspólnocie. Rozwiązań jest kilka. Pierwsze – uznać, że ogródek przydomowy stanowi pomieszczenie przynależne Pani lokalu. Jest to problematyczne, ponieważ ogródek nie jest pomieszczeniem, podobnie jak miejsce parkingowe. O ile można uznać balkon czy taras za pomieszczenie, o tyle ogródka już nie. Twierdzi, że RODO (nie wiadomo które artykuły) zabrania właścicielom lokali wglądu do konta bankowego Wspólnoty oraz nie pozwala mu na ujawnienie właścicielom lokali listy dłużników Wspólnoty. Twierdzi, że numery rachunków bankowych właścicieli lokali to są tzw. dane osobowe wrażliwe i nie wolno ich ujawniać. . Wspólnota Mieszkaniowa nie jest zwolniona od obowiązku odprowadzania podatku dochodowego od osób prawnych od zaliczek wpłacanych na jej rzecz przez właścicieli lokali użytkowych. Zaliczki te są dochodem z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Stanowisko Dyrektora Krajowej Informa... To co widzisz, to tylko 30% treści... Aby uzyskać dostęp do całości, kup prenumeratę Jeśli jesteś Prenumeratorem, zaloguj się, aby przeczytać artykuł w całości. Spis treści OD REDAKTORA / 11 ROZDZIAŁ I ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ / 12 1. Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną / 12 Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd w ustawie o własności lokali / 12 Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu / 12 2. Wynagrodzenie zarządu i zarządcy / 13 Czy członkowie zarządu wspólnoty mogą żądać wynagrodzenia za wykonywane czynności i kto może wykazać, że członek zarządu wspólnoty pobiera za wysokie wynagrodzenie? / 14 Czy niebędący na etacie członkowie zarządu wspólnoty odprowadzają podatek dochodowy od otrzymywanego wynagrodzenia? / 15 3. Odpowiedzialność i uprawnienia zarządu / 16 Czy zarząd sam, bez zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, może odpłatnie wynająć część nieruchomości? / 16 Czy zarząd wspólnoty może sam podjąć decyzję o wynajęciu prawnika w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, czy potrzebuje do tego jej uchwały? / 16 Jeden zarząd, dwie umowy na te same prace / 18 Kto może być w zarządzie wspólnoty? / 19 4. Zmiana lub rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej / 21 Jak odwołać członka zarządu, by nie paraliżować działania wspólnoty mieszkaniowej? / 21 Czy wybrany na zebraniu prawomocną uchwałą członek zarządu może zrezygnować z pełnionej funkcji w dowolnym momencie? / 22 Odwołanie zarządu / 24 5. Pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w sądzie / 25 ROZDZIAŁ II ZEBRANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 29 1. W jakiej formie zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien przedstawić sprawozdanie z działalności w minionym roku? / 29 2. Podejmowanie uchwał we wspólnocie / 30 3. Kiedy uchwała jest prawomocna przy indywidualnym zbieraniu głosów? / 32 4. Zasada głosowania „jeden właściciel – jeden głos” / 33 5. Uchwała nie może ingerować w prawo własności właściciela lokalu / 34 6. Data na uchwale / 36 7. Uchwała z mocą wsteczną / 37 8. Co powinien zawierać protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej? / 39 9. Podjęcie uchwały poza porządkiem obrad i brak protokołu z zebrania / 40 10. Problemy z głosowaniami nad zmianą sposobu zarządu we wspólnocie / 42 11. Zwołanie zebrania i zmiany w porządku obrad nad odwołaniem sposobu zarządu / 43 12. Głosowanie nad uchwałą o zmianie sposobu zarządu / 43 13. Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą? / 44 14. Udokumentowanie podjęcia uchwały / 45 15. Listy do głosowania / 46 16. Karty do głosowania / 48 17. Protokół z podjęcia uchwały / 49 18. Listy obecności / 50 19. Czy pełnomocnik gminy na zebraniu wspólnoty mógł wystąpić bez ważnego pełnomocnictwa / 51 20. Zebranie zwołane przez właścicieli lokali, a nie przez zarząd wspólnoty / 51 21. Głosowanie a nieobecność / 54 22. Dwa lokale, ile głosów? / 56 23. Pełnomocnik na zebraniu / 58 24. Zmiana uchwały nie może pozbawiać członka wspólnoty praw nabytych / 59 25. Kolce na ptaki – czy potrzebna uchwała? / 60 26. Uchwała w sprawie sprzątania klatek schodowych przez właścicieli niezgodna z prawem / 61 ROZDZIAŁ III FUNDUSZE WE WSPÓLNOCIE / 63 1. Jakie prawo ma każdy właściciel do korzystania z funduszu remontowego? / 63 2. Wysokość wpłat / 63 3. Finansowanie robót remontowych / 64 4. Remont z uchwałą / 65 5. Jednorazowa dopłata do funduszu remontowego zgodna z prawem / 68 6. Fundusz inwestycyjny we wspólnocie mieszkaniowej / 69 7. Kredyt na inwestycje z uchwałą / 71 8. Na co wspólnota może przeznaczyć odszkodowanie uzyskane od dewelopera? / 72 ROZDZIAŁ IV WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚĆ / 75 1. Współwłasność przymusowa / 75 Instalacja centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych a prawo / 75 Instalacja CO częścią lokalu / 76 Kotłownia jako część wspólna nieruchomości / 77 Status urządzeń przesyłowych / 78 Odłączenie się od instalacji centralnego ogrzewania / 79 Likwidacja podzielników / 81 Kto odpowiada za zawory przy wodomierzach? / 82 2. Co jest wspólne, a co nie? / 84 Okno w lokalu na poddaszu – czyja własność? 84 Izolacja balkonu to obowiązek wspólnoty 84 Kiedy wymiana daszku nad balkonem odbywa się na koszt wspólnoty? / 86 Okna od południa / 87 Czy docieplenie dachu jest konieczne? / 89 Kto ma uszczelnić kominy we wspólnocie? / 90 3. Ocieplanie stropów piwnic – czy warto? / 92 4. Współodpowiedzialność za zobowiązania finansowe / 94 ROZDZIAŁ V POŻYTKI WE WSPÓLNOCIE / 97 1. Zasilenie funduszu remontowego pożytkami / 97 2. Uchwała w sprawie sprzedaży strychu / 99 3. Nadbudowa we wspólnocie / 101 4. Opłata za klimatyzator na budynku / 104 5. Reklama na elewacji / 106 6. Podniesienie kosztów zarządu lokalu użytkowego / 107 7. Uprawnienia do pożytków dotychczasowych właścicieli nieruchomości i właścicieli sukcesywnie wyodrębnionych lokali / 108 ROZDZIAŁ VI ZMIANA PRZEZNACZENIA CZĘŚCI WSPÓLNEJ / 111 1. Kiedy możliwa jest adaptacja strychu bądź piwnicy? / 111 2. Zamiana strychu na piwnicę / 113 3. Sprzedaż suszarni / 113 4. Adaptacja strychu a opłaty / 115 5. Sprzedaż pomieszczeń wspólnych a podatek dochodowy / 118 6. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może cofnąć zgodę na przebudowę? / 119 ROZDZIAŁ VII KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ / 121 1. Zajęcie i przebudowa korytarza / 121 2. Obietnica przyłączenia korytarza do lokalu z uchwałą, ale bez umowy / 123 3. Basen w ogródku / 126 4. Ogródek z murowanym ogrodzeniem / 128 5. Zakaz korzystania z części wspólnych / 129 6. Uregulowanie korzystania z pomieszczeń nieruchomości wspólnej / 130 7. Monitoring na balkonie i na klatce schodowej / 133 8. Udostępnianie nagrań monitoringu / 134 9. Korzystanie z nieruchomości wspólnej nie oznacza przejęcia na własność / 136 ROZDZIAŁ VIII WSPÓLNY MAJĄTEK / 140 1. Zbyt duża działka. Jaką jej część oddać gminie? / 140 2. Zakup gruntów przez wspólnotę / 145 3. Rozbiórka budynku gospodarczego / 147 4. Odpowiedzialność właścicieli za nieruchomość wspólną / 149 Gdy właściciele nie chcą zgodzić się na remont / 149 Gdy część właścicieli nie chce docieplenia dachu… / 150 Kompleksowa czy punktowa wymiana instalacji? / 152 Właściciel musi zezwolić na wstęp do swojego lokalu / 155 Kto ma usuwać nieprawidłowości wykryte w czasie przeglądu? / 156 Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a współwłasność mieszkania / 158 5. Udostępnianie dokumentacji we wspólnocie / 161 ROZDZIAŁ IX WSPÓLNOTA A NAJEMCA LOKALU / 162 1. Czy wspólnota ma prawo domagać się od najemcy przywrócenia poprzedniego wyglądu elewacji? / 162 2. Czy zarządca miał prawo samowolnie opróżnić strych? / 163 3. Konkubent a najemca / 164 ROZDZIAŁ X WSPÓŁKORZYSTANIE Z TERENÓW PRZYLEGŁYCH LUB WSPÓLNYCH URZĄDZEŃ PRZEZ RÓŻNE WSPÓLNOTY / 166 1. Tereny wspólne dla kilku wspólnot mieszkaniowych / 166 2. Przyłączenie innej wspólnoty do instalacji wod-kan / 170 ROZDZIAŁ XI WINDYKACJA / 173 1. Zwiększenie zaliczek za nieterminowe wpłaty – tak, ale nie na koszty zarządu nieruchomością wspólną / 173 2. Sprzedaż zadłużonego lokalu / 175 3. Zadłużony lokal a sprzeczna z prawem walka z dłużnikiem / 176 4. Kto ma prawo dochodzić należnych opłat? / 178 Czy zarząd, bez zgody wspólnoty, miał prawo zlecić kancelarii adwokackiej dochodzenie zaległych opłat od właścicieli lokali? / 178 Czy zarządca ma obowiązek sądowego dochodzenia należności od dłużników? / 179 5. Kto płaci czynsz w okresie egzekucji nieruchomości? / 180 ROZDZIAŁ XII ZARZĄDCA WE WSPÓLNOCIE / 184 1. Odpowiedzialność cywilna i karna zarządcy / 184 2. Czy zarządca musi przestrzegać uchwały niezgodnej z przepisami? / 188 3. Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie / 191 4. Zmiana zarządcy a dokumenty / 195 5. Zmiana sposobu zarządu w budynku podeweloperskim / 197 6. Zarządca wyznaczony przez dewelopera na pięć lat / 198 7. Od kiedy liczy się czas rękojmi? / 199 8. Gdy deweloper nie przystępuje do napraw w czasie rękojmi / 201 9. KOB dla każdego segmentu obiektu? / 203 10. Gdy w sieci obrażają zarządcę / 204 11. Naruszenie dóbr osobistych zarządcy / 205 ROZDZIAŁ XIII STOSUNKI SĄSIEDZKIE W ORZECZNICTWIE / 209 1. Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie / 209 2. Prawo własności a regulamin porządku domowego / 209 3. Zakłócanie ciszy w budynkach wielorodzinnych / 211 4. Lokale niezamieszkałe a koszty ogrzewania / 213 ROZDZIAŁ XIV MEDIA WE WSPÓLNOCIE / 215 1. Podzielniki a koszty ogrzewania / 215 2. Gdy nie wszyscy chcą montażu zaworów / 216 3. Zły odczyt ciepłomierza / 217 4. Rozliczanie różnicy wskazań zużycia wody / 218 5. Przeksięgowanie nadpłaty za CO / 220 ROZDZIAŁ XV ZASADY RUCHU DROGOWEGO NA OSIEDLU I PARKOWANIE / 222 1. Miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych / 222 2. Ustanowienie strefy ruchu / 223 3. Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej / 224 4. Wyznaczenie miejsc parkingowych dla poszczególnych lokali / 225 5. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo ograniczać zasady korzystania z parkingu / 226 6. Problemy z sytuowaniem miejsc parkingowych / 227 ROZDZIAŁ XVI WSPÓLNOTA A GMINA / 230 1. Finansowanie terenu dzierżawionego od gminy / 230 2. Kto odpowiada za wyrwę w chodniku? / 232 ROZDZIAŁ XVII PODATKI WE WSPÓLNOCIE / 234 1. Rozliczenie roczne / 234 Przychody niezwiązane z działalnością są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. z datą faktycznego otrzymania (np. wpłaty na rachunek bankowy) / 234 Jakie przychody są rozliczane kasowo? / 235 Czym są przychody należne? / 236 Przychody z zasobów mieszkaniowych / 237 Przychody wykazywane w CIT-8 / 238 Koszty uzyskania przychodów / 239 Dochody / 240 Dochody zwolnione od podatku / 240 2. Odszkodowanie a lokale użytkowe / 244 3. Koszty związane z wypłatami wynagrodzeń dla członków wspólnoty / 246 4. Opłata za korzystanie ze śmietnika / 246 5. Podatkowi podlega dochód z najmu / 247 6. Sprzedaż piwnicy, strychu i werandy / 248 7. Odsprzedaż kluczy i pilotów do bram / 250 8. Rachunki bankowe / 252 9. Zaliczki od właścicieli lokali użytkowych / 253 10. Podatek dochodowy od lokali użytkowych / 255 11. Zwolnienie od VAT we wspólnocie / 258 ROZDZIAŁ XVIII UBEZPIECZENIA WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ / 263 1. Odpowiedzialność za wypadek na chodniku / 263 Obowiązki właściciela nieruchomości / 265 Nie zawsze odpowiedzialność ciąży na zarządcy 266 2. Ubezpieczenie współwłasności a indywidualne ubezpieczenie mieszkania, w tym podwójne ubezpieczenie murów / 267 3. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę… / 268 INDEKS RZECZOWY / 270 Gdy otrzymywane przez wspólnotę środki pieniężne z tytułu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy są uzyskane wyłącznie z gospodarki lokalami użytkowymi, a nie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i środki te są przeznaczane na cele związane z utrzymaniem lokali użytkowych, a nie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wtedy nie stosuje się zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych*. *Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2019 r. (sygnatura: Wątpliwości podatkowe wspólnoty Wspólnota mieszkaniowa, o której będzie mowa, w rozumieniu przepisów ustawy o własności ­lokali jest dużą wspólnotą mieszkaniową, w której znajdują się lokale użytkowe. Lokale te nie są własnością wspólnoty. Każdy z tych lokali jest własnością osób fizycznych lub prawnych, które w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują te lokale bądź korzystają z nich osobiście. Wspólnota nie uzyskuje żadnych korzyści z faktu istnienia w niej lokali użytkowych. Właściciele uiszczają zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posiadanego W 2014 r. wspólnota mieszkaniowa uchwałą podjęła decyzję o wzroście stawki funduszu remontowego, żeby zgromadzić środki na przeprowadzenie kapitalnego remontu wspólnoty. Od roku 2014 w CIT-8 wykazywany był dochód wspólnoty zwolniony z podatku oraz dochód niezwolniony z tytułu pożytku. W roku 2019 r. urząd skarbowy zwrócił się do wspólnoty o korekty CIT-8 za lata 2013–2018, twierdząc, że nie jest ona zwolniona z podatku od dochodu. Wspólnota wskazała, że płacone przez właścicieli zaliczki zostają w całości przekazane na utrzymanie zasobów. Opodatkowanie podatkiem dochodowym zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty oraz funduszu remontowego spowodowałoby, że zaliczki te w ekonomicznym sensie byłyby mniejsze. Wtedy wspólnota poniosłaby stratę. Pomimo gromadzenia środków wspólnota musiała zaciągnąć kredyt remontowy. W budynku nie były prowadzone żadne prace remontowe od ponad 30 lat, a koszt remontu był znaczny. Każdy z właścicieli lokali użytkowych we własnym zakresie odprowadza do urzędu skarbowego należne podatki wynikające z prowadzonej działalności. ważne! Opodatkowanie podatkiem dochodowym zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty oraz funduszu remontowego spowodowałoby, że zaliczki te w ekonomicznym sensie byłyby mniejsze. Wtedy wspólnota poniosłaby stratę. Wspólnota wskazała, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posiadanego udziału. W związku z tym zadano organowi podatkowemu pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa, która zgodnie z treścią księgi wieczystej obejmuje budynek ­mieszkalny, w którym znajdują się wyłącznie lokale użytkowe, może być zwolniona z podatku od dochodu? W opinii samej wspólnoty, w której znajdują się wyłącznie lokale użytkowe będące własnością osób fizycznych lub prawnych, powinna być ona zwolniona z podatku od dochodu, ponieważ wszystkie dochody pochodzące z płaconych zaliczek przez właścicieli przekazane są w całości na bieżące utrzymanie budynku. Wspólnota nie pobiera żadnych pożytków ani korzyści z faktu istnienia w niej lokali użytkowych. Stanowisko organu podatkowego Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, jest zobowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Z kolei, z art. 7 ust. 2 ww. ustawy wynika, że dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. W art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawarty jest otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy. Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, bo zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu. Stwierdzone fakty W omawianej sprawie wspólnota mieszkaniowa jest dużą wspólnotą mieszkaniową, w której znajdują się wyłącznie lokale użytkowe. Właściciele lokali użytkowych są członkami tej wspólnoty. Ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału. Uiszczają zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posi... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź Co do zasady wszelkie dochody uzyskiwane przez osoby prawne podlegają opodatkowaniu. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje jednak pewne odstępstwa od zasady ogólnej i wprowadza wyłączenia od powyższej zasady. Jednym z takich zwolnień jest brak opodatkowania dochodów uzyskanych z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Jedną z najczęstszych form otrzymywania takich dochodów są wpłaty na fundusz remontowy. Wpłaty na fundusz remontowy - ogólna charakterystyka zwolnienia W pierwszej kolejności należy sięgnąć do regulacji art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, który opisuje wspomniane zwolnienie. Zgodnie z tym przepisem zwolnione są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, aby dochody tych podatników były wolne od podatku dochodowego, muszą zostać spełnione dwa warunki: dochody te muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na ich utrzymanie. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Nie podlegają bowiem zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia, a także dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części innej niż przeznaczona na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. Co to jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie wyjaśnia, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w rezultacie oznacza, że należy sięgnąć do wykładni językowej. Ta z kolei wskazuje nam, że gospodarka obejmuje całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z prowadzoną działalnością, a w odniesieniu do przedmiotowego zwolnienia – z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi stanowi zespół czynności mających na celu spełnienie oczekiwań mieszkańców i to zarówno ekonomicznych, jak i społecznych. Co zatem należy rozumieć poprzez zasoby mieszkaniowe? Pomocna w tej kwestii może okazać się interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008 r., nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, gdzie wskazano, że za zasoby mieszkaniowe uznaje się znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a także wyposażenie techniczne, np. strychy, piwnice, komórki, garaże. Z powyższego wynika zatem, że do zasobów mieszkaniowych zaliczymy nie tylko lokale mieszkalne, lecz także pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań. Szeroki sposób rozumienia pojęcia zasobów mieszkaniowych potwierdzają również sądy administracyjne w wydawanych wyrokach. Przykładowo w wyroku WSA w Bydgoszczy z r., I SA/Bd 641/07, zdefiniowano pojęcie zasobów mieszkaniowych w następujący sposób: Przez zasoby mieszkaniowe na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z r. o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie. Kolejny wyrok WSA w Szczecinie z r., I SA/Sz 631/08, informuje o szerokim rozumieniu tego pojęcia: Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami (lokalami) mieszkalnymi, mające zapewnić prawidłowe funkcjonowanie takich lokali mieszkalnych. Przez zasoby mieszkaniowe, którymi gospodaruje Wspólnota Mieszkaniowa, rozumieć należy nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi (np. z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych), bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Przeznaczenie dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Kolejnym warunkiem, który musi być spełniony, aby wpłaty na fundusz remontowy były zwolnione od podatku, jest konieczność przeznaczenia tychże wpłat na faktyczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Są to zatem wpłaty celowe. Podatnicy chcący skorzystać ze zwolnienia zobowiązani są do odrębnego określenia wyniku podatkowego na danym źródle, tj. opodatkowanych dochodów i warunkowo zwolnionych dochodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Samo przekazanie przychodu na fundusz remontowy wspólnoty nie jest wystarczającym dla zastosowania wobec niego zwolnienia od podatku dochodowego. Korzystający ze zwolnienia podatnicy muszą przede wszystkim prowadzić działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, tylko z tego tytułu istnieje bowiem prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Przykład 1. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Przedmiotowe wpłaty są przeznaczane przez spółdzielnię na bieżące naprawy budynków mieszkalnych. W tym przypadku oba warunki ustawowe zostały spełnione, co oznacza, że wpłaty na fundusz remontowy stanowią przychód zwolniony od podatku. Przykład 2. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Otrzymane wpłaty zostały jednak przeznaczone na marketing oraz reklamę spółdzielni. W konsekwencji takie wpłaty nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego i traktowane są jako przychód opodatkowany. Istotne dla zwolnienia jest również przeznaczenie tego dochodu. Musi on być skierowany na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. W wyroku WSA w Poznaniu z r., I SA/Po 1421/08, czytamy na ten temat: „1. Pojęcie zasoby mieszkaniowe jest określeniem zespołu lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. «Gospodarka» zaś to dysponowanie i zarządzanie czymś. Czynsz z najmu lokali mieszkalnych jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. 2. Czynsz przeznaczony na spłatę kredytu wykorzystanego na budowę lokali mieszkalnych nie służy utrzymaniu zasobów mieszkaniowych, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty na budowę budynków mieszkalnych, a nie na ich remont”. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez spółdzielnie mieszkaniowe. Działalnością taką jest wynajmowanie powierzchni reklamowych na budynkach, a także miejsc na dachach pod anteny satelitarne i telefonii komórkowej, oraz wynajmowanie lokali użytkowych. Należy zatem stwierdzić, że dochód osiągnięty przez wspólnotę mieszkaniową i przekazany na fundusz remontowy uwzględniany jest przez wspólnotę w rozliczeniu podatkowym w każdym tym przypadku, w którym pochodzą one z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W innym przypadku dochód taki korzysta ze zwolnienia podatkowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt. 44 CIT i nie jest uwzględniany w podstawie opodatkowania. Proszę o informację dotyczące opodatkowania lokali użytkowych podatkiem dochodowym. Zarządzam dużą wspólnotą, liczącą 40 mieszkań i 5 lokali użytkowych. Wszystkie lokale są wykupione i stanowią własność poszczególnych osób. Lokale użytkowe, podobnie jak lokale mieszkalne, uczestniczą w opłatach za utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz fundusz remontowy, dokładnie tak samo, jak rozliczane są media. Czy w tym przypadku należy opłacać podatek dochodowy od przychodów z lokali użytkowych? Jeśli tak, to na jakiej podstawie i w jaki sposób obliczamy przychody do opodatkowania? Proszę o informację i wyjaśnienie, ponieważ wspólnota ma różne stanowiska w tej sprawie. Wspólnota mieszkaniowa prowadzi ewidencję księgową na podstawie przepisu art. 29 ustawy o własności lokali i rozlicza wpłaty na jej rzecz dokonywane przez członków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego, a dochód uzyskiwany przez wspólnotę jest co do zasady objęty zakresem przedmiotowym i podmiotowym ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. To oznacza, że wspólnota może osiągnąć dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód ten przy spełnieniu określonych warunków podlega zwolnieniu z tego opodatkowania. O tym, czy dochód z tego źródła przychodów objęty jest zwolnieniem z podatku dochodowego, decyduje spełnienie warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W orzecznictwie i doktrynie trwa spór, co należy rozumieć przez gospodarkę mieszkaniową i czy mieszczą się w niej lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w jednym z wyroków (sygn. akt: I SA/Wr 190/12) uznał, że zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali, niezależnie od tego, czy wspólnota mieszkaniowa obejmuje tylko lokale mieszkalne, czy także lokale użytkowe, należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegające zwolnieniu z podatku dochodowego, pod warunkiem że budynek jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Za istotny z rozważanego punktu widzenia należy więc uznać nie charakter lokali (mieszkalny czy użytkowy) wchodzących w skład nieruchomości, ale charakter całej nieruchomości budynkowej. Dla oceny char... Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

podatek dochodowy od lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej